[상속세]주택 상속시 양도세 비과세 요건

안녕하세요

금번 포스팅은 갑작스럽게 주택을 상속받게 되는 경우 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

조부모나 부모의 갑작스런 사망등으로 인하여 부동산/ 주택을 상속받는 경우 어떻게 해야할지 몰라 당황하는 경우가 있습니다.

상속으로 인한 1가구 2주택 양도소득세

 기존에 보유하고 있던 주택 1채외에 추가로 상속주택 1채로 인하여 1가구 2주택이 되어 세금고민을 하게 되는 경우입니다.

 원칙상 양도시 1주택을 보유(2년이상)하여야만 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 세법에서는 상속 등으로 인하여 일시적 1가구 2주택일 경우에도 혜택을 주는 특례규정을 두고 있습니다.

 간단히 이야기하자면 1가구 1주택을 보유한 상태에서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받기 전 보유하고 있던 1주택 양도시 양도소득세를 비과세합니다. 불가피한 사유로 2주택이 되어 비과세 혜택을 받지 못하는 것을 방지하고자 이런 특례규정을 두었는데, 주의하여야 할 점은 비과세 혜택을 받을수 있는 주택은 상속받은 주택이 아닌 기존에 보유하던 주택임을 반드시 염두해두셔야 합니다.

피치못하게 상속주택을 먼저 처분한다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없기에 양도소득세가 발생됩니다.

양도소득세 & 장기보유특별공제 보유기간

 양도소득세율 적용을 위한 보유기간과 장기보유특별공제를 받기 위한 보유기간은 다릅니다.  
 양도소득세율 적용을 위한 자산의 보유기간은 ‘피상속인의 취득일부터 상속받은 자산의 처분일’까지로 합니다. 여기서 다루는 상속으로 취득하는 부동산은 상속등기일과는 무관하게 상속개시일(사망일)이 취득일이 됩니다. 상속받은 부동산의 양도소득세 세율을 적용하기 위한 보유기간을 계산할 때는 돌아가신 부모님이 당해 자산을 취득한 날부터 상속받은 자산을 처분할 때까지의 기간입니다.
 즉 상속받은 자산을 상속일부터 1년 이내에 양도하는 등 단기간에 처분을 하더라도 상속받은 주택의 취득일이 3년 전이라고 한다면 1년 미만 단기양도의 경우에도 40% 세율을 적용하지 않고 3년 이상 보유한 부동산에 적용하는 누진세율(6~38%)을 적용합니다. 하지만 법정상속인이 아닌 사람이 상속으로 취득하는 부동산은 상속개시일부터 보유기간을 계산하여 세율을 적용하게 됩니다.
장기보유특별공제를 받기 위한 보유기간은 "상속개시일부터 양도일"까지 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분을 조정하는 차원에서 도입된 제도입니다.
 양도소득세율 적용을 위한 자산의 보유기간과는 달리 장기보유에 따른 공제제도인 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 계산은 모두 취득일인 상속개시일부터 처분일까지로 합니다.

상속주택 처분시 상속세 & 양도소득세

 상속주택 취득가액은 원칙적으로 상속당시의 시가입니다. 시가 확인이 불가한 경우 공동주택가격 등의 기준시가가 기준이 됩니다. 상속세는 상속일로부터 6개월내에 처분한 자산이 있다면 자산가액을 과세표준으로 합니다. 만약 상속주택을 상속일로부터 6개월내에 처분하게 된다면 취득가액이 처분가액(시가)가 되고, 양도가액이 취득가액과 같아 양도소득세를 부담하지 않아도 됩니다. 하지만 이 경우 상속세가 재계산되어 상속세가 추징이 발생할 가능성이 높으므로 세무사(해우세무회계 김정은세무사--)와 상담하여 처리하시는 것을 권해드립니다.

 저희 마포세무사(공덕세무사,신촌세무사) 사무실은 공덕역에서 대흥역방향으로(마포 공덕파크자이아파트 방향으로) 300미터를 걸어오시면 방문가능하십니다. 마포세무서에서 가장 가까운 근처에 위치하고 있는 세무사사무소입니다. 마포 공덕자이 바로 옆에 위치하고 있습니다. 

 저희 해우세무회계 김정은 세무사와 임직원들은 국내 최고의 세무법인에서의 다년간의 경험과 노하우를 가지고 있습니다. 고객님들께 최선의 선택이 되도록 하겠습니다. 

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해우세무회계   김정은 세무사

Tel. 02-6010-0303  Fax. 02-6499-1703

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[증여세절세]증여세 절세 전략 Tip

마포세무서, 금천세무서에서 납세자 지원단 세무도우미로 활동하고

세무서 명예민원실장으로 임명된

마포세무사, 은평세무사, 용산세무사, 영등포세무사,

여의도세무사, 금천세무사, 홍대세무사, 신촌세무사 

해우세무회계 김정은 세무사입니다.

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이제 더위가 한풀 꺽이고 가을이 오는 것이 느껴집니다.

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다들 환절기 건강 유의하시기 바랍니다. 뭐니뭐니 해오 건강이 우선이지 않겠습니다.

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건강하시다면 그 다음은 하시는 사업이 번창하시길 기원드립니다.

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금일은 증여세의 절세 전략에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 가치 상승이 예상되는 자산부터 증여

  1) 가장 기본적인 전략입니다. 증여일 기준으로 저평가가 되어 있다고 판단되는 자산부터 증

   여합니다. 저평가되어 있는 자산은 증여세가 저렴하지만, 이를 사전 증여하지 않아 가치가 크

   게 상승한 상태에서 상속이 시작되면 거액의 상속세를 부담하기 때문입니다. 사전증여한 재산

   이 다시 상속재산에 포함되더라도 상속재산에 합산되는 금액은 상속개시일 현재의 평가액이 아

   니라 최초 증여 당시의 금액이므로 증여 시점에서 저평가된 자산부터 증여하는 것이 키포인트입

   니다. 예를 들자면 재개발 또는 재건축 예정지역 내의 주택, 저평가 주식, 펀드, 개발호재 부동

   산 등입니다.

2. 10년의 기간 활용

  1) 증여세는 10년 단위로 합산과세하는 세액입니다. 간단하게 아들에게 5억의 아파트를 증여하

   고, 5년후에 3억원의 상가를 또 다시 증여한다면 10년 이내이므로 5억 아파트와 3억 상가를 합

   산한 8억에 대한 증여세가 부과됩니다. 5억의 아파트를 증여하고 10년이후에 3억원의 상가를 증

   여하면 증여세를 줄일 수 있습니다. 그러므로 10년의 기간을 활용하여 증여를 하면 증여세

   를 크게 절세할 수 있습니다.

3. 공시지가, 공시가격이 고시되기 전 증여

  1) 공시지가는 보통 4월달에서 5월달에 걸쳐서 고시됩니다. 공시지가의 상승/ 하락 여부는 국토해

   양부에서 고시전 미리 공람할 수 있습니다. 그렇다면 고시일 이전 신고가 유리한지, 이후 신

   고가 유리한지 어느 정도 짐작이 할 수 있습니다.

4. 아파트보다는 상가 증여

  1) 부모가 보유하고 있는 상가 외에 다른 소득이 있다면, 상가 임대소득과 다른 소득을 합산하여 

    종합소득세가 과세됩니다. 그러나 상가를 자녀에게 증여하게 되면 임대소득 금액만큼 부모의 종

    합소득세가 감소됩니다. 반면, 증여받은 자녀는 임대소득에 대한 세금을 내야 하지만, 이 외에

    는 다른 소득이 없다면 아버지보다 낮은 세율이 적용됩니다. 누진세율 구조하의 세부담을 분담

    하는 것입니다. 또한 자녀의 임대료 수입은 추후 자녀가 추가적인 증여를 받을 때 자금출처를 소

    명할 때 매우 유용합니다.

5. 증여후 3개월내에는 양도 및 담보를 제공 금지

   1) 매매가액이나 감정가액 등은 통상 기준시가보다 높아 평가를 하면 기준시가로 평가한 경우보

     다 세금부담이 많아집니다. 따라서 증여일로부터 3개월 이내에는 매매나 감정(은행 대출 등)

     을 하지 말고 부득이하게 매매, 감정, 경매, 공매, 수용 이 있는 경우 그 가액으로 증여세를 신

     고해야 합니다.

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해우세무회계   김정은 세무사

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양도소득세 배우자공제 절세 노하우

포세무서, 금천세무서에서 납세자 지원단 세무도우미로 활동하고

세무서 명예민원실장으로 임명된

마포세무사, 은평세무사, 용산세무사, 영등포세무사, 여의도세무사, 금천세무사, 홍대세무사, 신촌세무사 

해우세무회계 김정은 세무사입니다.

이번 포스팅은 양도소득세 절세 노하우중 부부간 증여에 따른 절세 노하우입니다.

가장 보편화되고 일반적인 사례를 설명해드리겠습니다.

과거 1억원에 매입했던 토지가 현재 6억원이 되었다고 하면 그에 따른 양도차익 5억원에 대한 세금을 납부하여야 합니다.

이 경우 1차로 배우자에게 증여를 하게 되면 6억원까지는 배우자공제를 통해서 과세를 하지 않기 때문에 증여세는 내지 않습니다.

이렇게 해서 증여를 받은 배우자는 다시 양도를 하게 되면 취득가액이 6억원이 되어 나중에 7억을 받고 다시 팔더라도 1억에 대한 양도세만 물면 되기 때문에 절세가 가능합니다.

단, 이 경우가 모두 적용되지는 않습니다. 모두 적용된다면 이 방법으로 세금을 내지 않는 사람들이 태반이기 때문입니다. 그래서 과세당국에서는 이에 대한 안전장치를 하나 걸어두었습니다.

증여후 5년이내에 매도할 경우에는 배우자 증여를 인정하지 않고 원래대로 세금을 부과합니다.

예외적으로 배우자의 사망으로 인한 혼인관계가 소멸한 뒤에 5년이내 증여받은 재산을 매각하는 것은 과세되지 않습니다.

위와 같은 배우자 증여를 통한 양도소득세 절세방법을 확인하신 후 현재 보유자산의 가치가 증대되었다면 미리미리 배우자 양도를 통해서 절세를 해놓으시길 추천드립니다.

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개별주택 공시가격 인상하나?

마포세무서, 금천세무서에서 납세자 지원단 세무도우미로 활동하고 있는

마포세무사, 영등포세무사, 여의도세무사, 금천세무사, 홍대세무사, 신촌세무사 

해우세무회계 김정은 세무사입니다.

오늘 아침 뉴스를 보다가 확인해봐야 할 뉴스가 있어 포스팅해 드리려 합니다. 

국토교통부와 정부에 따르면 현재 시세의 약 50%인 개별주택가격 공시가격을 2018년까지 75%까지 올리는 사항을 검토중이라고 합니다. 

아파트와 같은 공동주택에 비해 상대적으로 낮은 시세반영률을 해소하기 위해서 검토중이라고 하지만 공시가격은 지난번 포스팅에서 언급드린 것처럼 재산세등 일부 세금의 부과기준이 되기에 상당한 파장이 될 것으로 예상됩니다. 

물론 개별주택 공시가격은 계속적으로 상승되어 왔으나 아직 아파트와 같은 공동주택에 비하면 현저히 낮은 편입니다. 지방세 징수관련된 지자체 역시 인상이 필요하다는 입장이며, 국토부 역시 이에 동의하고 있는 것으로 보입니다. 

올 하반기에 시뮬레이션을 통한 분석을 거쳐 연말쯤 정책화에 대한 의견을 내놓을 것으로 보입니다. 

가장 대표적으로 서울시는 건의문을 통해 감정평가사가 독립적으로 외부 영향없이 개별주택의 현실화율을 100% 시장가치로 판단토록 환경을 조성하되, 조세부담은 과세 목적에 따라 공정시장가액 비율 조정을 통해 차등 적용해야 한다고 건의하였다고 합니다. 개별주택 공시가격을 최정적으로 각 구청장이 결정하고 재산세가 지방세라는 점을 감안해 평가 기준 제정과 관리 감독 권한만 갖고, 각 시도가 부동산 평가기구 설치와 감정평가사의 자격 기준 제정 권한을 갖는 등 방식으로 역할 조정도 필요하다고.

아직 최정적으로 확정된 사항도 아니고, 관계부처 역시 여러가지 의견들을 보이고 있어 최종적인 정책 결정은 아직 미정이지만 직접적으로 납세자들의 세금과 관련된 정책사항으로 추후 계속적으로 지켜봐야할 사항인 것 같습니다. 

더운 여름 건강하시고, 사업 건승하시기 바랍니다. 

부동산 상속, 양도하기 전 확인해야 할 사항

마포세무서, 금천세무서에서 납세자 지원단 세무도우미로 활동하고

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세무서 명예민원실장으로 임명된​

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해우세무회계 김정은 세무사입니다.

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 요즘 부동산 가격이 상승함에 따라 대세상승을 염두해둔 부동산 상속이나 부동산 양도를 문의하시는 분들이 많으십니다.

 그래서 금번 포스팅은 부동산을 팔기전, 양도하기전 반드시 확인하셔야 할 사항에 대해서 알아보기로 하겠습니다. 부동산을 양도하기전 몇 가지 사항은 본인이 직접 확인하신 후에 세무전문가에게 상담하셔야 합니다

1. 양도시기
 1) 양도시기에 따라 세율이 크게 차이가 납니다.
 2) 장기보유특별공제 적용이 가능한가?
 3) 보유기간에 따라 세율 차이는 얼마인가?
  - 기본적으로 2년 이상 보유시 6~38% / 2년 미만시 40~50%

2. 매수/ 매도시, 수선/ 확장시 들어가는 서류는 필히 보관
 1) 취득가격을 입증할 영수증 미비시 소득가액보다 낮은 금액을 인정받아 더 많은 양도소득세 부과될 우려
 2) 부동산 거래비용이나 인테리어 비용을 소명하면 비용 인정 가능

3. 신고/ 납부시기를 반드시 확인한다.
 1) 일반적인 부동산의 경우 예정 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내이며,
   확정 신고기한은 양도일이 속하는 년도의 다음년도 5.1~5.31일입니다.

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 어렵다고 전문가에게 아무것도 모르고 맡기기보다는 본인이 확인하여야 할 사항은 직접 확인하고 그 후에 전문가에게 ​맡기시는 것이 가장 최선의 방법이라고 판단됩니다.

 저희 해무세무회계는 전국 어느 곳이든 의뢰해주시는 고객님들께 세액이 산출되는 과정에서부터 최종 납부세액까지 안내해드립니다. 또한 전국 어느 세무서든 전자신고로 대행하면서 고객님들은 은행에서 세금만 납부하실수 있게 원스탑 서비스를 제공해드리고 있습니다 

 저희 해우세무회계 김정은 세무사와 임직원들은 국내 최고의 세무법인에서의 다년간의 경험과 노하우를 가지고 있습니다. 고객님들께 최선의 선택이 되도록 하겠습니다. 


 더운 여름, 건강하시고 하시는 사업 항상 건승하시길 바랍니다.

문의사항이 있다면 클릭 ☞  

  

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되돌려주는 재산에 대한 증여세는?

 간혹 증여세 상담을 하다보면 생각지도 못한 세금때문에 증여받은 재산을 다시 기존 증여자에게 반환하려는 고객님들을 보게 됩니다.

 그래서 이번 포스팅은 증여받은 재산의 반환에 따른 증여세에 대해 알아보기로 하겠습니다.
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증여받은 재산 반환시 증여세

증여를 받은 후 증여받은 재산(금전 제외)를 당사자간 합의에 따라 증여세 신고기한 내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 그러나 받은 사람이 증여받은 재산(금전 제외)을 증여세 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하는 경우에는 증여세를 부과하지 않습니다. 여기서 주의하셔야 할 점은 증여세 신고기한 이내에 반환한 경우에만 당초 증여에 대하여 증여세를 부과하지 않고, 증여세 신고기한 이후에 반환한 경우에는 당초 증여에 대하여 증여세를 부과한다는 것입니다.


부담부 증여의 경우 인수한 채무액

증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감하도록 하고 있습니다. 하지만 배우자 또는 직계존비속간의 부담부 증여의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정하고 있습니다. 단, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 수증자가 실제로 부담한 사실이 객관적으로 인정된 경우에는 인수된 것으로 추정합니다.


종전 증여재산의 합산과세

해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존손인 경우 그 직계존속의 배우자 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 합한 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 재산가액을 해당 증여재산가액에 합산하여 증여세를 과세하도록 하고 있습니다.

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기간 따라 증여재산 반환에 대한 세금 상이

위에서 살펴본 바와 같이 증여받은 재산을 반환하는 경우 기간에 따라 당초 증여 및 반환에 대한 증여세 부과가 상이하게 됩니다. 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액을 합한 금액이 1천만원 이상인 경우 그 재산가액을 합산하여 증여세를 과세합니다. 또한 원칙적으로 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부 증여의 경우 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정합니다.
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저희 해무세무회계는 전국 어느 곳이든 의뢰해주시는 고객님들께 세액이 산출되는 과정에서부터 최종 납부세액까지 안내해드립니다. 또한 전국 어느 세무서든 전자신고로 대행하면서 고객님들은 은행에서 세금만 납부하실수 있게 원스탑 서비스를 제공해드리고 있습니다. 부담없이 전화주시면 감사하겠습니다. 

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